Regulamentação de incentivos quer ampliar uso comercial nas construções

por Marcio Alves da Silva — publicado 22/04/2020 14h35, última modificação 22/04/2020 14h56
Colaboradores: Filipi Oliveira
Reprodução do texto autorizada mediante citação da Câmara Municipal de Curitiba.
Regulamentação de incentivos quer ampliar uso comercial nas construções

Foto: Rodrigo Fonseca/CMC

Está em análise na Câmara Municipal de Curitiba (CMC) proposta de lei apresentada pela Prefeitura que disciplina a concessão de prêmios e incentivos construtivos na cidade. A regulamentação deve incentivar uma maior utilização por parte do mercado imobiliário de usos mistos nas edificações, unindo moradia, comércio e/ou serviço no mesmo endereço. Um dos objetivos é permitir que as pessoas usufruam destas atividades sem ter que fazer longos deslocamentos, além de garantir uma melhor ocupação do espaço urbano.

De acordo com o prefeito Rafael Greca, em mensagem enviada aos vereadores, o projeto (005.00021.2020) é mais um passo no sentido de colocar em prática as disposições do Plano Diretor de Curitiba, norma que estabelece o planejamento urbano da capital a médio prazo. Segundo Greca, os prêmios e incentivos objetivam a implementação do desenho urbano estabelecido pelo Plano Diretor de 1966 “e sustentado desde então”.

O chefe do Executivo afirma que os instrumentos já estão detalhados em diversos decretos e normas administrativas, mas destaca que faltava consolidar estes princípios. “Acredita-se que boa parte desse regramento já está bem incorporado às rotinas da indústria imobiliária e já provou sua eficiência na produção de melhor ocupação do espaço e da paisagem urbana da cidade. [A proposta] traz a consolidação de um conjunto de normas que se pretende sejam incorporadas à plataforma básica do zoneamento”, completa a mensagem.

Conceitos
A proposição traz definições do que são os prêmios e incentivos concedidos pela administração municipal, sendo prêmio a compensação pelo cumprimento obrigatório de alguma regra urbanística que leve à implementação de desenho urbano ou paisagem desejada pelo poder público.

Já o incentivo é uma alternativa oferecida ao mercado imobiliário para direcionar uma ocupação considerada mais adequada para uma determinada região da cidade, com a oferta de vantagem caso seja aceita pelo empreendedor. As áreas concedidas como prêmio ou incentivo não são computáveis para efeitos de coeficiente de aproveitamento, índice que determina quanto da área de um terreno pode ser aproveitada para construir e que é definida pelo Zoneamento.

Os prêmios seriam concedidos a edificações com proposta específica de ocupação nos eixos estruturais e de adensamento, listados na Lei de Zoneamento, Uso e Ocupação do Solo; e de qualificação da paisagem e de áreas públicas ou de uso público, mecanismos instituídos pelo Plano Diretor.

Já os incentivos seriam priorizados para construções de uso não habitacional (comércio e serviços) na via central dos eixos estruturais, como na Avenida Paraná e na Winston Churchill, por exemplo; uso habitacional na Zona Central; uso misto nos eixos de adensamento e nas vias setoriais e coletoras; habitação de interesse social e habitação popular de mercado. Também para a revitalização de imóveis ociosos e outras estratégias para a promoção do uso habitacional; e proteção e preservação do patrimônio ambiental natural e cultural. 

Plano Massa
A proposta especifica qual é o prêmio para a edificação construída na via central dos eixos estruturais (em oito áreas listadas no texto, além dos trechos obrigatórios no contorno dos terminais de transporte, estes indicados pelo IPPUC) desde que seja assegurada a continuidade da testada comercial das novas edificações, “através de proposta específica de ocupação denominada Plano Massa”.

O artigo sétimo conceitua o Plano Massa como um embasamento comercial, edificado no alinhamento predial da via central e em torno das praças e terminais de transporte, sendo esse embasamento considerado prêmio se forem atendidas condições técnicas, como por exemplo ele ser ocupado “total ou parcialmente com usos comerciais e/ou de prestação de serviços”.

Caso a construção na via central do eixo estrutural seja uma torre de uso exclusivamente comercial ou de serviços, o incentivo concedido será o equivalente a uma vez e meia a área do terreno. Já o artigo nono, ainda em relação ao Plano Massa, estabelece que será concedido como incentivo a área de recreação no pavimento intermediário, entre o embasamento e a torre, em no mínimo 50% de sua área. 

Outros incentivos
A proposta de lei ainda trata de incentivos específicos para quem for construir em vias externas e outras vias dos eixos estruturais e utilizar parte do imóvel para uso comercial ou de de serviços. Neste caso, seria considerada não computável a área construída no térreo e segundo pavimento, até o máximo de uma vez a área do terreno. Nas vias externas, geralmente chamadas de “vias rápidas”, a bonificação contemplaria somente as edificações de uso habitacional.

Outro incentivo detalhado na proposta é referentes à Fruição Pública de Lotes Privados, que o Plano Diretor conceitua como a transformação de áreas particulares em áreas de uso público, por meio da criação de espaços de socialização, redução de deslocamentos, diversificação de usos e formas de implantação de edificações. Desde que obedecidas uma série de condições, é previsto como incentivo até o dobro da área de fruição pública, a ser utilizada no próprio lote.

A chamada Fachada Ativa também integra o pacote de benefícios. O instrumento foi instituído pelo Plano Diretor e visa estimular o uso misto nas edificações, reduzindo o deslocamento para o uso de serviços. A ideia é conceder o acréscimo de um pavimento, que não será computado no coeficiente de aproveitamento, nem na altura da edificação, para quem ocupar no mínimo 50% da área do pavimento térreo de uma construção com o uso de comércio ou serviço, compondo uma testada comercial contínua junto à fachada frontal,  com acesso direto e abertura independente para a rua, no nível da circulação de pedestres, vedadas  as atividades de estacionamento comercial, oficinas de veículos e similares. Além disso, a área construída para uso habitacional deve ser igual ou maior que a área construída para uso não habitacional.

Ainda há incentivos construtivos para as galerias comerciais e para as passagens e praças internas de uso público em lotes privados. A matéria traz ainda outros critérios técnicos que precisam ser seguidos para a obtenção do prêmio ou incentivo e fixa que prêmios e incentivos  relativos à proteção e preservação do patrimônio ambiental natural e cultural e à promoção dos empreendimentos habitacionais de interesse social serão definidos em legislação específica. Está prevista ainda uma regulamentação, que vai dispor sobre o “detalhamento de projetos e desenhos relativos a cada caso”.
 
Tramitação
Quando um projeto é protocolado na Câmara Municipal de Curitiba, o trâmite regimental começa a partir da leitura no pequeno expediente de uma sessão plenária. A partir daí, ele segue para instrução da Procuradoria Jurídica (Projuris) e, na sequência, para a análise da Comissão de Constituição e Justiça. Se acatado, passa por avaliação das comissões permanentes do Legislativo, indicadas pela CCJ de acordo com o tema da proposta. 

Durante a fase de tramitação, podem ser solicitados estudos adicionais, juntada de documentos, revisões nos textos ou o posicionamento de outros órgãos públicos. Após o parecer dos colegiados, a proposição estará apta para votação em plenário, sendo que não há prazo regimental previsto para a tramitação completa. Caso seja aprovada, segue para a sanção do prefeito para virar lei. Se for vetada, a proposição retorna para a Câmara dar a palavra final – se mantém o veto ou promulga a lei.
*Notícia atualizada nesta quinta-feira (16), às 14h50, com a correção do procedimento de tramitação na Câmara de Curitiba.